Desenhe o terreno uma vez e veja se ele rende mais como loteamento, condomínio ou prédio, com a regra do município.
O primeiro estudo é grátis. Funciona no navegador, sem instalar nada.
Feito para quem decide sobre terrenos
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O Lote Viável traça o loteamento, monta o condomínio de lotes e levanta o edifício no mesmo terreno, com o mesmo preço de compra, e põe os três lado a lado. O melhor uso é o de maior resultado entre os que passam da margem que você exige.
Aqui o edifício fatura mais, mas a margem de 8% não paga o risco. O loteamento aberto passa dos 15% exigidos e é o melhor uso.
Exemplo gerado pelo motor do Lote Viável numa gleba de 2,4 ha comprada por R$ 1,8 mi. Lote vendido a R$ 600/m², condomínio com ágio de 20% sobre o lote aberto, apartamento a R$ 6.500/m² com obra a R$ 3.200/m² e gabarito de 8 pavimentos.
loteamento
Desenhe a gleba sobre o satélite ou importe o KML. O traçado sai com ruas, quadras, lotes numerados e áreas públicas nos percentuais do município, e o custo de implantação vem item a item.
| Lotes | 75.995 m² | 50,3% |
| Sistema viário | 52.022 m² | 34,5% |
| Área verde | 15.187 m² | 10,1% |
| Institucional | 7.797 m² | 5,2% |
| Valor máximo pela gleba | R$ 9,0 mi |
Loteamento gerado pelo Lote Viável numa gleba de 15,1 ha, com lote de 10 × 20 m e ruas de 12 m.
edifício
O simulador roda o mesmo motor do módulo Edifício. Troque a regra de recuos, mude a testada, a meta de unidades ou o preço e acompanhe pavimentos, vagas e margem.
processo
Sobre o satélite, por KML, por coordenadas UTM ou pelas medidas do lote. Marque rios, faixas de domínio e áreas não edificantes.
Loteamento aberto, condomínio de lotes e edifício lado a lado, com VGV, custo, margem e o valor que o terreno suporta. Abra o melhor para refinar.
Mova ruas e quadras, arraste o núcleo, mude recuos por pavimento e gere o relatório em PDF. No loteamento, também o DXF em UTM.
desenhos
As duas plantas saíram do motor para o terreno de exemplo. As unidades ocupam a lâmina com a área pedida, e o estacionamento testa cinco ângulos nos dois sentidos até achar o arranjo com mais vagas.
índice
| módulo | recurso | o que faz |
|---|---|---|
| comparar | O melhor uso do terrenonovo | Loteamento aberto, condomínio de lotes e edifício no mesmo terreno, com o mesmo preço de compra. |
| traçado | Ruas, quadras e lotes | Traçado automático com os parâmetros do município, otimizado para render mais lotes, e edição livre no desenho. |
| implantação | Custo item a item | Terraplenagem, pavimentação, drenagem, redes, iluminação e, no condomínio, muro e portaria, com preços editáveis. |
| terra | Valor máximo da glebapermuta | Pelo método involutivo, quanto faz sentido pagar pela terra e quanto isso representa em lotes. |
| mapa | Lote sobre o satélite | Reta, arco, mão livre, elipse e retângulo, com snap, ou medidas exatas encaixadas no endereço. |
| recuos | Por pavimento e por grupopilotis | Térreo, tipos e garagens com recuos próprios. Térreo mais recuado vira pilotis com vagas sob a lâmina. |
| unidades | Lâmina preenchida | Faixas com corredor central ou anel no perímetro, escolhidos pela proximidade das áreas pedidas. |
| vagas | O arranjo com mais vagasnovo | 90°, 60°, 45°, 30° e paralelas, compactas até 30%, PCD com faixa e acesso conferido desde a rua. |
| rampas | Subsolo ou garagem elevada | Comprimento pela inclinação, com concordâncias. Se não couber reta, vira dois lances. |
| 3d | Volume, sol e sombra | Pavimentos, unidades por cor, núcleo e rampa, com satélite no chão e sombra pela data e hora. |
| otimizador | Quantas unidades fecham a contanovo | Busca unidades e proporção entre tipologias que passam da margem mínima, criando vagas quando faltam. |
| financeiro | Fluxo mês a mês | VGV com preço por tipologia, custo por área equivalente, margem, TIR, VPL, sensibilidade e cenários. |
| relatório | PDF pronto para a reunião | Vista 3D, planta sobre o mapa, quadro de áreas, pavimentos, vagas e resultado financeiro. |
para quem
resultado
Cada tipologia pode ter seu próprio preço por metro quadrado, e o otimizador usa essa diferença para achar a melhor proporção.
Pavimentos tipo pelo custo cheio; térreo, subsolos e garagens com o peso que você definir. Mais vagas significam mais subsolo, e o custo aparece na hora.
Terreno no início, obra distribuída, vendas durante a obra e nas chaves. Margem, TIR, VPL e a maior exposição de caixa.
qualquer cidade
Recuos, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito e exigência de vagas mudam de um município para outro. O Lote Viável recebe esses parâmetros e confere o estudo contra eles, avisando quando um limite é ultrapassado.
Frente, fundos e laterais, fixos ou crescendo com o número de pavimentos, e diferentes por pavimento quando a lei pede.
Coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e número máximo de pavimentos, conferidos a cada ajuste.
Por unidade no residencial ou por área útil no comercial, com tamanho de vaga, corredor e inclinação de rampa do Código de Obras.
Lote mínimo, testada, largura das vias e percentuais de área verde e institucional pela Lei 6.766 e pelo plano diretor.
planos
Faça o primeiro estudo de graça, num terreno seu, e veja o resultado antes de assinar. Um único terreno bem avaliado paga o ano inteiro.
Para avaliar terrenos e fechar negócio com números na mão.
579por mês
Para loteadoras e incorporadoras que decidem compras e comparam alternativas.
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Para arquitetos e engenheiros que entregam estudos e projetos.
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dúvidas
Você faz um estudo completo num terreno seu, com loteamento, edifício, comparação de usos e relatório em PDF, sem compromisso. Se gostar do resultado, escolhe o plano e continua de onde parou.
O terreno e o preço de compra são os mesmos para os três usos. Cada um calcula VGV, custo e resultado com os seus parâmetros, e o melhor uso é o de maior resultado entre os que passam da margem mínima que você define. Quando um uso fatura mais mas fica abaixo da margem, a tela avisa.
Sim. Lote mínimo, testada, ruas, percentuais públicos, recuos, CA, TO, gabarito e exigência de vagas são configuráveis e ficam salvos como predefinição de cada município ou zona do plano diretor.
Não. O Lote Viável roda no navegador. Você desenha o terreno sobre o satélite, importa um KML ou informa as medidas do lote, e os estudos abrem também no celular para mostrar ao cliente.
Não. É um estudo de viabilidade para decidir se o terreno vale a compra ou o projeto. O projeto continua precisando de levantamento topográfico, do Código de Obras completo e da aprovação na prefeitura.
Pode trocar de plano a qualquer momento, e a assinatura mensal pode ser cancelada quando quiser, sem multa.